【2026年最新】住宅ローン控除と3,000万円特別控除は一緒に使える？知らないと損する税制の落とし穴

• Tweet
• 

はじめに：同時利用（併用）できると思っていませんか？

住宅を購入・売却したときに使える税制優遇の中でも代表的なのが「住宅ローン控除」と「3,000万円の特別控除」。

どちらも節税に大きな効果がある制度ですが、原則として併用はできません。

 

「マイホームを売って、新たに家を買ったけど、両方使えるよね？」

そんな声をよく聞きますが、実際にはどちらか一方を選ばなければならないケースがほとんど。

 

この記事では、それぞれの制度の概要から、なぜ併用できないのか、そしてあなたにとってどちらが有利かを具体的に解説します。

住宅ローン控除とは？〜新居を買った人に嬉しい節税制度

住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）は、住宅ローンを利用してマイホームを取得した人が、毎年の所得税から一定額を控除できる制度です。

 

主な要件（2025年時点）：

• 住宅取得後6ヶ月以内に居住し、年末時点でも住んでいる

• 返済期間が10年以上ある住宅ローン

• 床面積が50㎡以上（一定の要件で緩和措置あり）

• 合計所得金額が2,000万円以下

控除額のイメージ：

たとえば年末時点のローン残高が3,000万円で、控除率が0.7％の場合、年間21万円の税額控除を受けられます。

3,000万円の特別控除とは？〜マイホームを売った人のための税制優遇

3,000万円の特別控除は、自宅を売却した際に発生する利益（譲渡所得）から最大3,000万円を非課税にできる制度です。

主な適用条件：

• 自分が住んでいた住宅の売却であること

• 建物と敷地を一体で譲渡すること

• 転居から3年以内に売却すること

利用例：

たとえばマイホームの売却で2,800万円の譲渡益が出たとしても、特別控除を使えば課税対象額はゼロになります。

同時利用（併用）が原則できない理由とは？

多くの人が混乱するのがここです。なぜ両方使えないのでしょうか？

税制上のルールにより「併用制限」がある

住宅ローン控除には以下の適用制限が設けられています。

 

 

このルールのため、片方の制度を利用した時点で、もう片方の利用資格が消滅します。

【比較表】あなたにとってどちらが得？

ケース	向いている制度	理由
売却益が大きい	3,000万円特別控除	譲渡所得の節税効果が大きい
売却益が少ない or 損失	住宅ローン控除	継続的な控除でトータル節税が期待できる
新居のローン残高が大きい	住宅ローン控除	控除額が増えるほど有利
すでに3,000万円控除を使ってしまった	住宅ローン控除の適用不可	条件から外れるため注意

注意点：一度選んだら戻れない！取り消しは原則できません

「やっぱりこっちの制度の方がよかった！」と後で気づいても、基本的に取り消しは認められません。

とくに3,000万円控除を先に使ってしまうと、住宅ローン控除が将来的に使えなくなる可能性が高いです。

結論：迷ったら税理士や専門家に相談を！

このように、住宅ローン控除と3,000万円控除はそれぞれメリットがある反面、同時利用ができないという重大な注意点があります。

 

制度選択を間違えると、数十万円〜数百万円単位の損につながることも。

 

正確なシミュレーションと、あなたのライフプランに合った判断が必要です。

 

迷った場合は、税理士や不動産の専門家に早めに相談することをおすすめします。

参考リンク

• マイホームを売ったときの特例（国税庁）

• 住宅ローン控除制度の概要（国税庁）