2018/11/20

【民泊新法】について税理士が入門知識を解説!始めたい方必見!【大阪】

 

税理士 大山俊郎


「起業・会社設立前後の経営を誰に相談すればいいのかわからない…」「創業融資が成功する考え方や方法を学びたい!」 という方へ

このブログでは、年商50億・借入額20億円の会社での二代目経営者という経験を生かして、融資のための準備やノウハウを大公開します。

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民泊に関する法律が、平成30年6月15日に改正されました。

 

改正の大まかな趣旨としては許認可が取りやすくなり、これまでよりも民泊を行うことの敷居が下がると言うことです。不動産投資として民泊を始める方が今後どんどん増えることが予測されます。

 

当サイトでも、民泊について数記事にわたり特集するつもりですが、今回は

  • そもそも民泊ってなんだろう?
  • 民泊新法とは?宿泊に関わる3つの法律を比較
  • 不動産投資ビジネスとして「民泊」はどう?
  • 大阪で民泊をやりたい場合はどうすればいい?

についてお話ししたいと思います。

 

 

そもそも民泊ってなんだろう?

 

 

民泊に興味があります。法律が変わってビジネスチャンスだと聞きました。法改正の影響で融資を受けやすくなったと聞いたのですが、どうなんでしょう?

 

 

最近こういうお問い合わせを、たくさんいただきます。

確かに今まで闇でやっていたものが、規制緩和によって法律で認められやすくなたっため、新たなビジネスとして参入する人は増えるでしょう。そして融資も受けやすくなることが予想されています。詳しくはこちらの記事をご覧ください。

 

 

【民泊新法】で融資が受けやすくなる理由とは?【大阪谷町の税理士が解説】

 

 

今回は入門編としての記事なので、まずは民泊の意味から解説します。

 

 

「民泊」についての法令上の明確な定義はありませんが、住宅(戸建住宅やマンションなどの共同住宅等)の全部又は一部を活用して、旅行者等に宿泊サービスを提供することを指して、「民泊」ということが一般的です。ここ数年、インターネットを通じて空き室を短期で貸したい人と宿泊を希望する旅行者とをマッチングするビジネスが世界各国で展開されており、急速に増加しています。

また、我が国においても、近年急増する訪日外国人観光客の多様な宿泊ニーズへの対応や、少子高齢化社会を背景に増加している空き家の有効活用といった地域活性化の観点から、いわゆる民泊に対する期待が高まっています。

一方で、いわゆる民泊については、感染症まん延防止等の公衆衛生の確保や、地域住民等とのトラブル防止に留意したルールづくりはもとより、旅館業法の許可が必要な旅館業に該当するにもかかわらず、無許可で実施されているものもあることから、その対応の必要性が生じているところです。

 

民泊ポータルサイトより引用

 

 

つまり「民泊」という言葉自体は俗語で、家を旅行者に貸し出すことを指します。

正直、個人レベルで勝手にやっている人もいるはずです。ただし、ビジネスとしてやるならば届出が必要なのです。そしてこの届出に関する法律が今回大幅に緩和されたので、新規参入ビジネスとして民泊が注目されています。

 

 

民泊新法とは?宿泊に関わる3つの法律を比較

 

新しく適用される民泊新法はどういう点において新しいのか?また他の法律とどう違うのか?宿泊に関する法律3つの主要な部分を比較してみました。

 

 

1.宿泊に関わるこれまでの法律=旅館業法(昭和23年法律第138号)
→もともと宿泊に関しては1の旅館業法が古くから存在していました。

2.民泊条例=国家戦略特区法(平成25年法律第107号)
→東京大田区や大阪市など、外国人観光客の多い特的の地域のみに適用される2の国家戦略特区法律が平成25年にできました。ちなみに大阪市ではこれに基づく民泊条例があります。

3.今回の新しい法律=住宅宿泊事業法、いわゆる民泊新法(平成30年6月15日から適用)
→そしてこの6月から適用されるようになったのが住宅宿泊事業法、いわゆる民泊新法です。

 

 

1,これまでの法律

旅館業法
2,民泊条例(大阪市など)

国家戦略特区法
3,新しい法律

住宅宿泊事業法
(民泊新法)
営業日数制限 なし なし 180日
宿泊日数制限 なし 2泊3日以上 なし
建物用途 ホテル、旅館 住宅、長屋、共同住宅、寄宿舎 住宅、長屋、共同住宅
目的 投資収益 投資収益 文化交流、休眠地活用
収益性

 

上記の表には書いていませんが、どの法律においても

  • 苦情受付者
  • 自動火災報知器の設置

などが義務付けられています。

 

苦情受付者とは何かクレームがあったときに対応する人。外国人観光客に対してのやりとりが必要なので、民泊が気軽であるとはいえ、この点に関しては自身で行うか業務委託するか検討が必要です。

 

また消防設備についても一定の基準をクリアしないといけません。こういう申請で時間がかかりがちなので、消防法に詳しい行政書士さんに申請書類をお願いできるとスムーズでしょう。

 

 

3つの法律を比較しましたが、ここで特に問題になるのは民泊新法には180日の営業日数制限があることです。これについては次で詳しくご説明しますね。

 

 

 

不動産投資ビジネスとして「民泊」はどう?

 

 

法改正によって敷居がうーんと下がった民泊。融資も受けやすい。というわけで新たなビジネスとして注目されているわけです。

 

 

民泊やってみたいです。規制緩和されたようですし、ホテルほど大変じゃなさそう。物件を安く仕入れて高く貸せば儲けが出ますよね。これって投資ビジネスとして今一番いいんじゃないでしょうか?早速融資してもらって始めたいな!

 

 

ちょっと待ってください。
考え方自体は概ねそれでよいです。ただし、民泊=投資としておいしい、と早急に結論づけるのはまだ早いです。

 

 

そうなんですか?

 

 

仰る通り、物件を安く仕入れて高く貸すことで儲けが出ます。旅館ほどの難しさもないので手軽にできます。そこは間違いありません。ただし投資としてみなすのが危険だと考える理由が2つあります。

 

 

その1:オリンピック以降の需要が読めない

 

今回の法改正は、東京オリンピックが開催されることを見越しての内容であることは間違いありません。オリンピック開催を見据えて、外国人観光客は増加するはずです。そしてそれにともない民泊の需要が増えることも確実でしょう。

 

しかしその先はどうでしょうか。東京オリンピックが終わったら、その後も同じだけの外国人観光客の需要があるかどうかそれは誰も読めません。物件の購入にかかった資金を回収することもできないかもしれません。

 

民泊は不動産投資ビジネスになるけれど、だからと言ってオリンピック後の需要が読めない以上、安定的なビジネスとは言い難いのです。

 

 

その2:民泊新法を適用する場合営業日数の制限がある

 

 

これが最大のネックと言えます。法律比較のところでも書きましたが、民泊新法では、貸し出すことのできる上限日数が年間180日と制限されています。1年のうち約半分しか営業できないのです。

 

投資として民泊を行う場合、安く物件を仕入れて高く売ることで利益が出ますが、1年のうち半分しか営業できないとなると、どうしたって回収に時間がかかってしまうのです。

 

 

民泊新法は許可を取るのは簡単ですが、1年のうち180日しか営業できないことを考えると機会損失が大きく、投資としては弱いと言わざるを得ないでしょう。

 

 

大阪で民泊をやりたい場合はどうすればいい?

 

 

なるほど、よくわかりました。それでも民泊興味があります。

 

 

わかりました!僕は税理士なので、融資の相談でお力になれそうです。民泊をやる場合、宿の場所が大きく関係します。なぜなら住む場所によって適用される法律が違うんです。

 

 

え?そうなんですか?民泊新法が適用されるのでは?

 

 

多くの地域においてはそうなんですが、例えば大阪市の場合は特殊なんです。
法律比較でご説明した通り、大阪市は国家戦略特区にしていされているので、独自の民泊条例がすでにあります。

 

 

大阪市の民泊条例のポイントその1:365日営業できる

 

 

大阪市の場合営業日数に制限がありません。つまり365日営業できます。
投資としては魅力的ですね。

 

 

大阪市の条例のポイントその2:2泊3日からの宿泊制限

 

 

民泊新法だと宿泊日数制限が1泊2日でお手軽なのに対し、大阪市の地方条例は2泊3日から。

ハードルが上がっているとも言えますが、ただ外国人観光客の大半を占める中国人は2泊以上する傾向が高いようです。ですからその点について心配はさほどしなくてよいのかもしれません。

 

 

民泊新法と民泊条例の組み合わせることで、投資としての可能性が広がる

 

 

大阪市に関しては今回の民泊新法とすでにある民泊条例を組み合わせることで、ビジネスとしても大きな可能性があります。

 

 

これまで申請後許認可が下りるまで、特区つまり大阪市の民泊条例なら1ヶ月〜1ヶ月半、旅館業なら2ヶ月半から5ヶ月程度の期間がかかり、その間は収入は入らない一方で家賃負担は発生し、悩みの種でした。

 

しかし、民泊新法と組み合わせることでその悩みを解消できます。
特区民泊や旅館業の申請と併せて民泊新法の届出を行うのです。
民泊新法なら届け出た日に番号が取得できるので、直ぐに営業が開始できます。民泊新法で営業している間に特区民泊や旅館業の許可を取得して、許可が下りたら民泊新法を廃業届を行えばいいのです。特区民泊や旅館業の許可を取得するまでの間ですから180日規制に引っかかることもありません。

 

 

大阪市で民泊にご興味のある方は、ぜひ条例と民泊新法組み合わせて申請することをおすすめします。

 

民泊投資で税金の還付が受けられる?!

 

最近問い合わせが多いのが、

 

「消費税の還付が受けられるんですよね?」

 

という内容です。

 

確かに消費税の還付が受けられるのは間違いありません。

でも、注意していただきたいのが、消費税の還付は受けられるけど賃料収入に消費税が掛かるので、消費税を「丸儲け」出来るわけではないということです。

 

ひとつ例を出しますと、例えば2000万円で民泊用の物件を購入します。土地が1000万円、建物が1000万円だとすると建物の金額に8/108を乗じた金額、約74万円の還付を受けることができます(売上を1万円でも計上すれば還付してもらえます)。

賃料が年間500万円で2年間で1000万円の売り上げがあったとすると、1000万円に8/108をじょうじたきんがく、約74万円の消費税を納税することになります。

この例では、結局消費税の還付と納税がプラスマイナス0円ということになりました。

 

つまり、消費税の還付を受けた場合には3年以上、消費税の納税義務者になる必要があります。

民泊で得られる賃料には消費税が掛かりますので、3年間は消費税を払い続ける必要があるというわけです。

 

消費税の還付を受けることでそれ以上にお金が出ていく、ということにもなりかねませんのでご注意ください。

また、この投資物件を売却したときにも消費税がかかる場合がありますので、結局物件購入時に還付を受けた消費税は納税することにもなりかねません。

 

結局消費税分を「丸儲け」しようとしてもできない法律の仕組みになっているのですが、少なくともいったんは還付金を手に入れられるのだから投資としてはプラス材料ですよね。

 

以上のように、民泊を投資として考えている方は特に、税金も考慮して投資計画を立てることを忘れないでください。

僕の事務所では、民泊投資のための融資や投資計画についてもサポートしていますので、お気軽にお問い合わせください。

 

まとめ

 

今注目されている民泊についてご紹介しました。

 

民泊は規制緩和により、大幅に参入しやすくなりました。しかし一般的には180日の営業制限があるため投資としては魅力的だと言い切れない側面があります。ただしこれは民泊新法に限った話であって、大阪市の場合特区つまり民泊条例と組み合わせることで営業日数制限や開設日に時間がかかることもクリアできそうです。

 

 

 

P.S.

民泊で融資を受けたいなと思っている方がいらしたら、ぜひ弊所にお気軽にご相談ください。

民泊での融資実績があるだけではなく、消防署との繋がりのある司法書士さん、行政書士さんとも提携していますので、書類の作成をスムーズに行うことができます。

 

 

 

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